風(fēng)雨飄搖的祖遺房屋

發(fā)表時(shí)間： 2018-03-08 15:39 來(lái)源：平臺(tái)管理 　　

鄧氏家族于清朝同治年間購(gòu)買了一套房屋，一百多年來(lái)，這套房屋見證了世事的滄桑變化，也見證了人間的悲歡離合。一百多年后的今天，鄧氏家族的后人們卻為了這套房屋，起了紛爭(zhēng)……

百年老屋的演變

位于原清遠(yuǎn)城上廓第二街七組第XX號(hào)房屋系鄧氏家族于清朝同治七年通過(guò)購(gòu)買所得的祖遺房屋。1951年廣東省人民政府核發(fā)了該房屋的契證，將房屋登記在了鄧氏家族的長(zhǎng)子名下。1982年，鄧氏家族的男性后人在族中兄弟、老街坊以及街道負(fù)責(zé)人的見證下，簽訂一份《分屋協(xié)定書》，約定將前述祖遺房屋（已演變成清遠(yuǎn)清城上廓街XX號(hào)）一分為二，前屋為鄧某才、鄧某璇、鄧某骍所有，后屋為鄧某盛所有。1983年，原清遠(yuǎn)縣城鎮(zhèn)建設(shè)委員會(huì)審批同意鄧某才在上廓街XX號(hào)新建（修建）房屋，清遠(yuǎn)縣人民政府并對(duì)經(jīng)鄧某才改擴(kuò)建后的祖遺房屋的前屋部分核發(fā)廣東省房產(chǎn)所有證，證上載明所有權(quán)人為鄧某才、鄧某骍、鄧某璇，權(quán)利來(lái)源為祖遺。1990年2月，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)管理處對(duì)該房屋換發(fā)新產(chǎn)權(quán)證號(hào)，證上載明該房屋為鄧某才、鄧某璇、鄧某骍三人共有，各占有1/3份額，權(quán)利來(lái)源為繼承、改建。現(xiàn)該房屋仍登記在鄧某才、鄧某骍、鄧某璇名下。2002年，這座在風(fēng)雨中飄搖了一百多年的老房子因?yàn)槌鞘懈脑毂徽魇詹疬w，并回遷了三套住宅以及一間商鋪，回遷的房屋均由鄧某才在使用和管理，其為此支付了19200元的差價(jià)款。

兄弟鬩于墻

鄧某璇認(rèn)為，祖遺房屋系其與鄧某才、鄧某骍三人共有，因此回遷的住宅和商鋪其也應(yīng)該占有三分之一，但是其多次通過(guò)多種方式與鄧某才協(xié)商辦理產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)方都不予配合，為此鄧某璇向法院提起分家析產(chǎn)之訴，請(qǐng)求鄧某才將回遷的一套住宅以及商鋪的三分之一登記到其名下，并支付相應(yīng)的租金。

鄧某才則認(rèn)為，本案應(yīng)依法追加其他繼承人作為第三人參加訴訟。因?yàn)槭墚?dāng)時(shí)“由長(zhǎng)子或兒子作為代表繼承遺產(chǎn)”的傳統(tǒng)思想影響，祖遺房屋是只由兒子繼承，但實(shí)際上應(yīng)依法按法定繼承處理，由全部繼承人來(lái)繼承，因此本案應(yīng)為繼承糾紛，并非簡(jiǎn)單的分家析產(chǎn)糾紛，應(yīng)追加其他繼承人參加訴訟。另外，涉案拆遷房屋并非祖遺房屋，原清遠(yuǎn)縣上廓街XX號(hào)的祖遺房屋早已在1982年的特大洪水中滅失，涉案拆遷房屋是由鄧某才一房出資重建的，與原告無(wú)關(guān)。1990年原清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)管理處在頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證號(hào)時(shí)錯(cuò)誤登記了鄧某璇、鄧某骍的占有份額，不能作為認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)人的依據(jù)。鄧某才還認(rèn)為，即使原告等人有權(quán)分得涉案回遷房屋，也僅能就祖遺房屋的一層分割，且理當(dāng)向其作出適當(dāng)補(bǔ)償。

一審審理

焦點(diǎn)1  是繼承還是分家析產(chǎn)？

法院受理后，首先依法追加了鄧某骍作為第三人參加訴訟。法院認(rèn)為，本案中鄧氏家族的祖遺房屋，不論是1951廣東省人民政府頒發(fā)契證，將房屋登記在鄧氏家族的長(zhǎng)子名下，還是1982年由鄧某才、鄧某璇、鄧某骍與鄧某盛經(jīng)協(xié)議各自分得祖遺房屋的前后部分，上述既定事實(shí)，符合當(dāng)時(shí)遺產(chǎn)繼承傳男不傳女的傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣，一直以來(lái)亦無(wú)人對(duì)此提出異議。而繼承權(quán)男女平等的原則是1985年施行的《繼承法》才確立，不宜追溯至房屋購(gòu)買時(shí)的清朝，更不宜追溯至解放后已經(jīng)人民政府確權(quán)的時(shí)期。因此，從尊重既定事實(shí)和傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣角度出發(fā)，本案應(yīng)定性為分家析產(chǎn)糾紛，對(duì)于被告認(rèn)為應(yīng)按法定繼承來(lái)處理的抗辯意見不予采納，對(duì)于其要求追加其他繼承人作為第三人的請(qǐng)求，亦不予采納。

焦點(diǎn)2  是否是按份共有？

法院認(rèn)為，本案中，從涉案房屋的歷史變遷來(lái)看，原祖遺房屋在族中兄弟以及老街坊、街道負(fù)責(zé)人的見證下，已由鄧氏家族的男性后人，即鄧某才、鄧某璇、鄧某骍和鄧某盛分別繼承了房屋的前后部分。對(duì)于分得的祖遺房屋前部分，鄧某才于1982進(jìn)行了改擴(kuò)建，并經(jīng)人民政府確權(quán)登記在了鄧某才、鄧某璇和鄧某骍名下(權(quán)利來(lái)源為祖遺)。之后換發(fā)新證時(shí)，該房依然登記在該三人名下（所有權(quán)來(lái)源為繼承改建）涉案房屋系由鄧某才、鄧某璇以及鄧某骍共同繼承，且已經(jīng)人民政府兩次確權(quán)確認(rèn)，因此涉案房屋無(wú)疑應(yīng)為鄧某才、鄧某璇與鄧某骍三人共有。但是三人各自占有的份額并不能簡(jiǎn)單地以產(chǎn)權(quán)證上載明的各自1/3為準(zhǔn)，而應(yīng)考慮房屋的新建、翻修、翻建、改擴(kuò)建等情況以及一直以來(lái)對(duì)房屋進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理等義務(wù)的權(quán)利人的利益。鄧某璇與鄧某骍一直以來(lái)沒有在訟爭(zhēng)房屋居住，也未對(duì)訟爭(zhēng)房屋有任何貢獻(xiàn)，隨著幾十年時(shí)間的過(guò)去以及訟爭(zhēng)房屋的不斷變遷，同時(shí)考慮鄧某才對(duì)訟爭(zhēng)房屋的貢獻(xiàn)，鄧某璇與鄧某骍基于祖遺繼承在訟爭(zhēng)房屋中的利益已隨著歲月的流逝而不斷稀釋。訟爭(zhēng)房屋從磚木結(jié)構(gòu)的祖遺房屋演變至三層磚混結(jié)構(gòu)的被拆遷房屋，是基于鄧某才不斷的新建、翻修、翻建以及改擴(kuò)建而來(lái)。但由于原祖遺房屋、改擴(kuò)建后房屋或被拆遷房屋均已滅失，不復(fù)存在，事實(shí)上已無(wú)法通過(guò)評(píng)估鑒定等方式測(cè)定原祖遺房屋或鄧某才改擴(kuò)建的部分在被拆遷房屋價(jià)值中所占比例。結(jié)合房屋的歷史變遷情況、最終被拆遷房屋的面積情況、鄧某才的改擴(kuò)建和維護(hù)管理裝修出租的情況以及回遷房屋現(xiàn)在的使用情況等，從便于生活使用、減少摩擦等因素綜合考慮，本院認(rèn)為應(yīng)由鄧某才分得一套住宅以及回遷商鋪，由鄧某璇和鄧某骍各自分得一套回遷住宅為宜。至于原告要求被告協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)及支付租金的請(qǐng)求，因回遷房屋無(wú)法辦證并非被告不配合所致，而租金已在上述分割過(guò)程中予以考慮，故都不予以支持。    

二審維持原判

宣判后原告鄧某璇不服提起了上訴，清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于房屋的真正權(quán)屬份額應(yīng)如何確定的問(wèn)題。鄧某璇上訴主張應(yīng)按1990年清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)管理處對(duì)涉案房屋換發(fā)產(chǎn)權(quán)證上載明的鄧某才、鄧某璇、鄧某骍各三分之一為準(zhǔn)予以確定并分配，其主要法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定。對(duì)此，從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定的法理及立法目的看，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記公信效力規(guī)則及權(quán)利推定效力規(guī)則，但同時(shí)亦規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的例外?？梢?，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的權(quán)利推定效力只是法律上的推定，并非絕對(duì)的不可推翻。在相關(guān)當(dāng)事人提出相反證據(jù)時(shí)，是可以推翻這種推定，從而維護(hù)事實(shí)上的真正不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，當(dāng)事人可以基于合法拆建改造房屋的事實(shí)行為使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生法律效力，且該種效力可以推翻權(quán)利證書上記載的權(quán)利推定效力。因此，鄧某璇主張應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)證書上載明的份額為準(zhǔn)予以確定并分配，法律依據(jù)并不足夠充分。法院進(jìn)一步認(rèn)為，人民法院審理分家析產(chǎn)糾紛案件，應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)民事主體的合法權(quán)益，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，應(yīng)依據(jù)相關(guān)協(xié)議并考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)貢獻(xiàn)的大小，兼顧適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活等實(shí)際需要的情況公正處理。從案件的事實(shí)反映，鄧某才一直對(duì)涉案房屋進(jìn)行維護(hù)管理，防止涉案房屋因年久而滅失、損毀，并于1982年對(duì)涉案房屋進(jìn)行了改擴(kuò)建，投入了大量人力物力，使得涉案房屋在被拆遷時(shí)獲得了更多的補(bǔ)償。因此，一審法院綜合考慮以上因素，從而判定由鄧景才分得一套住宅及回遷商鋪，鄧某璇和鄧某骍各自分得一套回遷住宅，并無(wú)明顯不當(dāng)，依法予以支持，并據(jù)此判決駁回上訴，維持原判。（童偉娟、黃馨、麥煥瓊）

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